自称「別荘管理人」 _那須に別荘を新築してみた

46. 自称「別荘管理人」

那須には、言葉巧みに別荘オーナーを騙す自称「別荘管理人」が居ます。
「自分達の使わない日を有効活用して貸別荘として運営しませんか？」
「せっかく別荘を持っているのにもったいないですよ。リフォームをしてグレードアップすればお客さんもたくさん入るし、素晴らしい別荘になります。リフォームの費用は貸別荘の運営収益で賄えます。管理は私にお任せ下さい･･･etc.」
一見すると旨い話のように思えますが、騙されてはいけません。彼らの本当の狙いは貸別荘運営を餌にした悪徳リフォーム工事の受注です。最初にまとまったお金さえ得てしまえばしめたもの。オーナーが「お客が入らないじゃないか」と文句を言ったところで後の祭りです。「いやあ、頑張っているんですけどねえ。やっぱりテラスもあった方がいいんじゃないかな」などと新たなリフォーム話を持ち出されたりします。気が付いたときには大金を注ぎ込んでいて、しかも詐欺師が持つカモリストの一員として、一生お金をたかられることになるのです。

そのような自称「別荘管理人」はどのようにして利益を上げているのでしょうか？実際に被害に遭われた方がどのような手口で騙されたのか、具体的な数字で見てみると分かり易いと思います。

貸別荘を前提としてリフォームを持ちかけられる。リフォーム代として１，５００万円を支払う（銀行からの借入）。リフォームにあたっては「貸別荘として運営すれば月々の借金も返済できますよ。管理もお任せ下さい。ボランティア精神で頑張ります」などと言われる。「貸別荘として運営するため」という名目で、自分達で利用するには大きすぎる間取りと高価な設備を選ぶとともに通信カラオケやバーベキュースペースを設置する。
リフォームが終了。年間管理費として６０万円を支払う。「年間管理費の中にはパトロール代、清掃代、草刈代などが含まれます」と説明される。
貸別荘として運営を開始。利用料金は一人一泊６，０００円から８，０００円程度。客が入った場合には掃除代金として一回５，０００円程度と、人数に応じてシーツ代一人当り５００円程度を自称「別荘管理人」が利用料金の中から徴収。
別荘の消耗品代や備品代、広告宣伝費等を差し引いた金額をオーナーに支払う。

まず、リフォーム代が１，５００万円とは異常に高額です。人件費の安い那須では新しい家が一軒建つだけの金額です。一体、どんなリフォームを行なったのでしょうか？外観や内部を見てもどこも安普請でたいして良い材料も使われていないようです。しかもリフォーム工事に欠陥があって、工事終了直後から様々な不具合が生じていたりもします。

また、年間管理費６０万円の根拠は何でしょうか？貸別荘として運営するならお客が入る度に掃除代金をとるのですから、その中に掃除費用は含まれるはずです。もしパトロール代と草刈代で６０万円なのだとすれば、随分と高い料金です。セコムに警備をお願いしても年間１２万円程度なのですから、セコムで機械警備するところを人が警備しているから人件費がかかるというのなら何とか筋が通るといったところでしょうか。まともな人なら、そんな高額を出す管理とは、ホテル並みのことでもしてくれるのかと疑問を持つことでしょう。

リフォーム代１，５００万円に対して月々の返済額が１０万円と仮定すると、年間で１２０万円の返済です。その返済を賄えるだけの収益がオーナーの手許に入るのでしょうか？詳しく検証してみることにします。貸別荘の運営が相当うまくいって年間１００日程度の稼動ができたと仮定します。平均利用人数が３名、平均利用料金が７，０００円と仮定して、利用客からの収入は１００日Ｘ３人Ｘ７，０００円＝２，１００，０００円です。それに対して支出は、掃除代が一回５，０００円ですが、連泊を加味して１００日より少なく８０日分で済んだとして８０日Ｘ５，０００円＝４００，０００円。シーツ代は１日あたりのレンタル料金として１００日Ｘ３人Ｘ５００円＝１５０，０００円。光熱費が月々３０，０００円として３０，０００円Ｘ１２ケ月＝３６０，０００円。自称「別荘管理人」に言われて導入した通信カラオケの使用料が１０，０００円Ｘ１２ケ月＝１２０，０００円。掃除用品や消耗品の購入代が５，０００円Ｘ１２ケ月＝６０，０００円。そして年間管理費が６００，０００円。また、自称「別荘管理人」が集客の為に広告宣伝や仲介を外部に委託して２０％の手数料がかかったとすると２，１００，０００円X２０％＝４２０,０００円。支出合計は２，１１０，０００円となり、収入と支出の差額である-１０，０００円がオーナーの年間赤字となります（返済を賄うどころか、儲けが出ない）。

計算すればトータルの収支ではそういった数字になるのですが、オーナーの手許には少しずつでも貸別荘利用料が（見掛け上）毎月入金されますので、何となく順調にいっているような錯覚に捕らわれるのです。自称「別荘管理人」のハッタリにまんまと乗せられて思考能力を奪われている状態です。

そしてここから先が自称「別荘管理人」の本領発揮の場面です。彼らは短期的な視野ではなく、意外と長期的な損得勘定で物事を考えます。順調に貸別荘として運営が始まってから５年ほど経過したある日、自称「別荘管理人」から「そろそろテラスが腐ってきましたね。お客さんが踏み抜いて怪我でもしたら大変です。早く直さないと。どうせ直すなら、今度は屋根付きの見栄えがするものにしましょう。サービスしますよ」などという提案がなされます。オーナーは最初は渋りますが、「お客さんが踏み抜いて怪我でもしたら大変」という言葉に結局はテラスの改築をお願いしてしまいます。そしてその料金が２，０００，０００円の請求というようなことになるのです。しかも自分達の別荘なのに利用したいときに利用できず、たまに自分達が利用するときでも、まるで貸別荘を利用しているかのようなよそよそしさです。自分が別荘のオーナーであるはずなのに、いつの間にか自称「別荘管理人」が所有している別荘を「利用させて頂いている」かのような錯覚に陥ります。よく見ると細かな設備も勝手にグレードアップされているようです。

自称「別荘管理人」がカモを選ぶときには細心の注意を払います。何度騙されても最終的には自分を頼ってくれるような、そんな人間をじっくりと見極めるのです。法外な請求をした時に土地家屋調査士に調査を依頼して、支払い過ぎた金額の返還請求をしてくるような人間はカモにはしません。もし理論的に攻められたら自分の方が不利になることが分かっているからです。また、地元では誰も相手をしてくれませんから、騙す相手は地元以外の人間です。地元でどんなに悪い評判が知れ渡っていても、地元以外の人間なら自分に都合の良い作り話をして信用させることが可能だからです。

ところで、カモとなる人は、なぜ何度も同じ人間に騙されるのでしょうか？それは自称「別荘管理人」のような詐欺師が「那須では自分以外に頼れる人間はいない」とカモに信じ込ませるからです。冷静に考えてみれば那須にはたくさんの人々が暮らしており、相談に乗ってくれる良い人も無数に居ます。ですが、たまに那須に来るカモにとっては、手引きをしてくれる自称「別荘管理人」のような詐欺師が連れてくる悪い“仲間”を含めた狭い人間関係だけがすべてであり、他に頼れる人間は居ないのだと信じ込まされてしまうのです。そうなったらあとは彼ら詐欺師たちの思うツボです。何だかんだと理由をつけてはお金をとられ、食い物にされてしまいます。また、悪質なケースでは、オーナーが自分の別荘は貸別荘にしてはいけない「金融公庫の物件」だと知りながら、自称「別荘管理人」に貸別荘としての運営を頼んでいることもあるようです。まともな会社であれば「金融公庫の物件」を貸別荘にするようなことは絶対にしませんが、自称「別荘管理人」は平気で貸別荘として運営してしまいます（しかも個人運営なのに有限会社であると詐称していることもあるのです）。そうなるとオーナーは、自称「別荘管理人」以外は頼れる人がいないという状況を自ら作り出してしまいます。

自称「別荘管理人」のような詐欺師たちは、何度つぶれても同じような手口を繰り返して復活します。カモとなる人々の名簿（カモリスト）を持っていて、違うグループ名で同じカモに対して素知らぬ顔で何度もアプローチするということも平気でします。大事なのはそういった自称「別荘管理人」のような詐欺師たちとは絶対に関わらないことなのですが、万が一、不幸にも関わりを持ってしまった場合には、おかしいと思った時点で素早く一切の関係を遮断することです。目先の小さな利益に捕らわれてズルズルと付き合いを続ければ相手につけいる隙を与えてしまいます。場合によっては警察や弁護士、裁判所の力を借りることも有効でしょう。

騙される人々は、短期的な視野で「これは儲かるかも」と思わせるような話にコロリと惹きこまれて、意外と長期的な視野で「カモにしてやろう」と考えている詐欺師たちの罠にまんまと引っかかっているという図式があります。世の中に旨い話などありません。詐欺師たちのカモリストに載らないよう細心の注意を払う必要があります。

カオリは「この人、怪しい」と思ったら自衛策として、信頼のおける人に地元での噂を聞くことにしています。たとえ直接知らない人だったとしても地元でのネットワークを使って噂を確かめてもらい、信頼できそうな人かどうかを判断します。那須においては良い意味でも悪い意味でも噂はあっという間に広がります。ですからある人やある会社が地元でどのような評判なのかを地元の人に確かめるのが一番確実な方法です。カオリが土地を購入する際にお世話になったリゾートハウスの鈴木社長が「地元で商売をやろうと思ったら悪いことはできません」とおっしゃられていた言葉は本当に重みのあるものです。なお、噂を聞く場合には、信頼できる人が誰かをよく考えて、見極める必要があることも付け足しておきます。噂を聞く人を間違えると、却って詐欺師たちの手中に落ちてしまいますのでくれぐれもご注意下さい。

最後に、自称「別荘管理人」のような詐欺師たちを表現した文章で、カオリが思わず「なるほど」と納得するような、巧い言葉がありましたので引用させて頂きます。

詐欺師とは本来、影で動く人間たちである････？だが、名刺・顔・住所が知られていても、平気で騙し続ける事が出来るのが、詐欺師かも知れない････。また、騙された人間において、騙されていないと思わせるのも詐欺師の仕事である（にちぶん文庫「詐欺師の手口９０　神出鬼没！パクリのテクニック」東西寺春秋（著）より引用）。

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